Du XVIIe siècle jusqu’aux transmissions plus récentes, ces dons ont façonné des quartiers entiers comme le 3ᵉ et le 6ᵉ arrondissement de Lyon. Pour valoriser ce patrimoine, les HCL ont recours au bail emphytéotique.

Un système qui dissocie le terrain et le bâti

Le principe est simple : l’acquéreur devient propriétaire du logement, mais le terrain reste la propriété des HCL. En échange, il verse un loyer qui est indexé sur l’ICC depuis quelques années, estimé actuellement à environ 10 €/m² .

• La durée des baux varie entre 30 et 40 ans.
• À l’issue, un renouvellement est proposé, souvent accompagné d’une révision de loyer indexée sur l’indice du coût de la construction.
• La décote appliquée à l’achat se situe entre 20 % et 30 % par rapport à une acquisition en pleine propriété.

Concrètement, pour un particulier, acheter un logement HCL revient à bénéficier du même usage qu’en pleine propriété : il peut occuper, revendre et profiter de la plus-value éventuelle, sans jamais devenir propriétaire du terrain.

Une source d’inspiration pour de nouveaux modèles

Le bail emphytéotique, longtemps perçu comme un outil juridique atypique, démontre sa pertinence dans la durée. Il sécurise l’occupant, tout en permettant au bailleur institutionnel de conserver une partie de la valeur du foncier.

C’est précisément ce mécanisme qui a inspiré des dispositifs comme Neoproprio, qui transpose cette logique patrimoniale au service des ménages d’aujourd’hui. Grâce à un bail emphytéotique notarié adapté, Neoproprio permet de financer seulement 50 % du prix du bien à crédit, réduisant ainsi les mensualités de 30 à 40 % et supprimant le besoin d’apport.

Pour comprendre en détail comment fonctionne le contrat Neoproprio, découvrez notre article dédié.

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